L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété. C'est elle qui vote le budget, décide des travaux, élit le syndic et prend toutes les décisions importantes. Bien organisée, elle se tient en moins de 2 heures. Mal préparée, elle génère des conflits et des décisions contestables. Voici comment la réussir.
Les 21 jours avant l'AG : la convocation
La convocation doit être envoyée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de réunion. Ce délai est impératif : une AG convoquée avec seulement 15 jours de préavis peut être annulée en justice à la demande de n'importe quel copropriétaire.
- La convocation doit mentionner la date, l'heure et le lieu de l'AG.
- Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec AR, par acte d'huissier, ou remise en mains propres contre récépissé.
- Elle doit être accompagnée de toutes les pièces nécessaires : projet de budget, devis des travaux soumis au vote, projet de contrat de syndic si renouvellement…
- Pour les résolutions importantes (travaux, modification du règlement), les devis et plans doivent être joints.
L'ordre du jour : qui peut inscrire des questions ?
L'ordre du jour est arrêté par le syndic. Mais tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question en envoyant sa demande au syndic, qui doit la faire figurer si la demande est reçue à temps. Le conseil syndical peut également demander l'inscription de points.
Toute question non inscrite à l'ordre du jour ne peut pas être votée en séance, sauf pour l'élection du président de séance et des scrutateurs. Une décision prise en violation de cette règle est nulle.
Les majorités requises
La loi du 10 juillet 1965 distingue plusieurs régimes de majorité selon l'importance des décisions :
| Article | Majorité requise | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Art. 24 | Majorité simple (>50% des voix exprimées) | Approbation des comptes, budget, petits travaux d'entretien |
| Art. 25 | Majorité absolue (>50% de tous les voix, présents ou non) | Désignation/révocation du syndic, travaux importants, délégations de pouvoir |
| Art. 26 | Double majorité (2/3 des voix + majorité en nombre de copropriétaires) | Travaux d'amélioration, vente de parties communes |
| Unanimité | Unanimité de tous les copropriétaires | Modification des droits de jouissance privatifs |
La règle de passerelle article 25-1
Si une résolution soumise à la majorité absolue (art. 25) obtient au moins 1/3 des voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut être organisé immédiatement au cours de la même AG, à la majorité simple (art. 24). C'est la règle dite "de passerelle" ou "d'article 25-1".
Le déroulement de la séance
- 1Ouverture et émargement : vérification des présences, signature de la feuille de présence, comptage des tantièmes représentés.
- 2Élection du président de séance : généralement le président du conseil syndical ou un copropriétaire désigné en début de séance.
- 3Désignation de deux scrutateurs parmi les copropriétaires présents.
- 4Vérification du quorum si requis (certaines résolutions exigent un quorum minimal en présence ou représentation).
- 5Examen et vote de chaque point de l'ordre du jour.
- 6Signature de la feuille de présence et du procès-verbal par le président et les scrutateurs.
Le procès-verbal : délais et obligations
Le syndic doit notifier le procès-verbal de l'AG à tous les copropriétaires, y compris les absents et opposants, dans le délai d'un mois suivant la tenue de l'AG. Ce délai est important : une action en contestation d'une décision d'AG se prescrit dans les 2 mois à compter de la notification du PV au copropriétaire.
- Le PV doit mentionner le résultat du vote pour chaque résolution, le nombre de voix pour/contre/abstentions, et les noms des opposants.
- Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois.
- Le PV original doit être conservé dans le registre des PV de la copropriété.
Organiser une AG en ligne : ce que la loi permet
Depuis la loi ELAN (2018) et son décret d'application de 2019, les copropriétaires peuvent participer à l'AG par visioconférence si le règlement de copropriété le prévoit ou si l'AG le décide à l'unanimité lors d'une séance préalable. Les votes par correspondance (formulaire papier envoyé avant l'AG) sont également autorisés depuis 2020.